Ανακαμψη στις ενοικιασεις κατοικιων απο το 2012

Άνοδος της τάξης του 5%-10%
ΤΟ 2011 οι επενδύσεις σε ακίνητα παγκοσμίως αναμένεται να παρουσιάσουν μιαν άνοδο της τάξης του 5%-10%, φθάνοντας τα 606 δισ. δολάρια Αμερικής, με τη Βόρεια Αμερική και τις αναδυόμενες αγορές να κατέχουν την πρωτιά.
Ωστόσο, εντείνεται η ανησυχία για την «αχαλίνωτη» τροποποίηση της μορφής των δανείων και τις ζημιές, που θα υποστούν στους ισολογισμούς τους οι τράπεζες. Γενικότερα, η αποτυχία να αποπληρωθούν τα δάνεια τείνει να αποτρέψει τη χορήγηση δανείων σε άλλους και να καθυστερήσει την έξοδο από την ύφεση.

Μετά την ύφεση της παγκόσμιας οικονομίας, το κύριο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς ακινήτων είναι η αβεβαιότητα. Όσοι ασχολούνται άμεσα ή έμμεσα με την αγορά ακινήτων αναζητούν μια ένδειξη, μια σανίδα σωτηρίας, ότι η οικονομία και η βιομηχανία γενικότερα έχουν χτυπήσει «πάτο» και ότι έχει αρχίσει η σημαντική ανάκαμψη. Ωστόσο, οι ενδείξεις παραμένουν ασαφείς, γεγονός που δημιουργεί δυσκολίες στους εμπλεκόμενους φορείς να σχεδιάσουν και να αναπτύξουν μακροπρόθεσμες στρατηγικές. Η ψυχολογία μπορεί να έχει βελτιωθεί σε παγκόσμιο επίπεδο και οι έντονες πτώσεις των τιμών ακολουθούν κάποια σημεία σταθεροποίησης, όμως τόσο οι επενδυτές όσο και οι δανειστές αποφεύγουν το ρίσκο.
Οι επενδύσεις και οι δανειοδοτήσεις επικεντρώνονται πλέον στον πυρήνα των ακινήτων. Κάτι που θεωρείται σίγουρο είναι ότι η τρέχουσα ύφεση έχει ιστορική σημασία και δεν θα περάσει απαρατήρητη. Οι επιδόσεις του παρελθόντος αποτελούν όντως κάποια ένδειξη ότι μια πτώση στις τιμές των ακινήτων (οποιουδήποτε τύπου), που θα διαρκέσει περισσότερο από τέσσερα χρόνια, θα είναι πρωτοφανής. Τους προσεχείς μήνες η εικόνα της αγοράς επικεντρώνεται στα ακίνητα με ενοίκιο. Τα ακίνητα που δεν αποφέρουν ψηλά ενοίκια, θα αντιμετωπίσουν κάθετη πτώση στις τιμές τους. Και αυτό σε συνάρτηση με τους όρους χορήγησης δανείων (για πλήρως εξασφαλισμένα ακίνητα), που βελτιώθηκαν κατά τα τέλη του 2009, αλλά δεν έχουν διαφοροποιηθεί σημαντικά, ενώ η εμπιστοσύνη των δανειστών τείνει να βελτιώνεται μόνο οριακά.

Βελτιωμένη πορεία
H πορεία της αγοράς ακινήτων το 2011 σε ένα ευρύ φάσμα αγορών παρουσιάζεται γενικά βελτιωμένη, εξαιτίας του καλύτερου οικονομικού κλίματος και της ανανεωμένης διάθεσης για χορήγηση δανείων για διάφορες κατηγορίες ακινήτων. Ωστόσο, μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους μια συνεχής επιδείνωση των κεφαλαιαγορών -λόγω της κρίσης χρέους της Ελλάδας- θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τη διαθεσιμότητα των πιστώσεων για αγορά ακινήτων και τις τιμές τους στις περισσότερες χώρες.
Τη χρονιά αυτή η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη αναμένεται ότι θα επιβραδυνθεί, παράλληλα με την επιδείνωση της ψυχολογίας της αγοράς κεφαλαίων σε σχέση με τα δάνεια προς τις κυβερνήσεις και τις συνεχείς ανησυχίες για τους τραπεζικούς ισολογισμούς, με αποτέλεσμα να επηρεαστούν οι αποδόσεις στην Ευρώπη και τη Βόρεια Αμερική. Μια συσσώρευση ληξιπρόθεσμων δανείων για ακίνητα, τόσο στην Ευρώπη όσο και στις ΗΠΑ, θα είναι επιβαρυντική για τις κεφαλαιουχικές αξίες, καθώς όλο και περισσότερα προβληματικά αποθέματα θα διοχετευθούν στην αγορά.

«Φωτεινά» σημεία στην αναδυόμενη Ευρώπη

* Η Ασία, όπου συναντώνται οι μεγαλύτερες αποδόσεις, αναμένεται ότι θα αποφύγει βουτιά στις τιμές

* Η Λατινική Αμερική θα συνεχίσει να ωθεί την επιτάχυνση με επικεφαλής τη Βραζιλία

* Προοπτικές για αποδόσεις πάνω από τον μέσο όρο στην Ευρωζώνη μεσοπρόθεσμα

Η ΑΝΑΚΑΜΨΗ θα αρχίσει από το 2012, όταν η ζήτηση για μίσθωση ακινήτων θα ενισχυθεί και ο κύκλος των ενοικίων θα γίνει πιο θετικός εξαιτίας της τεράστιας συρρίκνωσης των κατασκευαστικών δραστηριοτήτων.

Η Ασία αναμένεται ότι θα αποφύγει μια βουτιά στις τιμές, διότι η οικονομική ανάπτυξη το 2011 κινείται σε μακροπρόθεσμη βάση. Οι μεγαλύτερες αποδόσεις, προσαρμοσμένες στους κινδύνους και λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες, όπως η αστάθεια, η διαφάνεια και οι οικονομικοί κίνδυνοι, συναντώνται στην Ασία.
Ωστόσο, οι κύριες κεφαλαιουχικές αξίες με μακροπρόθεσμες προοπτικές είναι χαμηλές, ενώ η προοπτική ανάπτυξης είναι σε παγκόσμιο επίπεδο μεγαλύτερη. Στην περιοχή της Ασίας υπάρχει σημαντική διασπορά στις τιμές των ακινήτων, όπως για παράδειγμα στο Χονγκ Κονγκ, που αποτελεί μια σχετικά ακριβή αγορά μετά τη συμπίεση των αποδόσεων το 2009. Η Λατινική Αμερική θα συνεχίσει να ωθεί την επιτάχυνση με επικεφαλής τη Βραζιλία. Υπάρχουν, επίσης, κάποια «φωτεινά» σημεία στην αναδυόμενη Ευρώπη, κυρίως στην Πολωνία, ενώ η Ρωσία άρχισε να παρουσιάζει τώρα ανάκαμψη.

Η κρίση χρέους
Τα προβλήματα χρέους που αντιμετωπίζουν διάφορες χώρες, η ακράτητη άνθηση του πιστωτικού τομέα και η αδύνατη οικονομική δομή στη Νότια και Κεντρική Ευρώπη οδηγούν στην προσφορά χαμηλότερων αποδόσεων στην ιδιοκτησία σε παγκόσμιο επίπεδο. Τα καλύτερα στοιχεία της οικονομίας της Βόρειας Ευρώπης και της Σκανδιναβίας αναφορικά με το χρέος, διασφαλίζουν προοπτικές για αποδόσεις πάνω από τον μέσο όρο στην ευρωζώνη μεσοπρόθεσμα.

Ισχυρές επιδόσεις στη Βρετανία
ΤΟ ΗΝΩΜΕΝΟ Βασίλειο, παρά τα δημοσιονομικά προβλήματά του και την έκθεσή του στον χρηματοπιστωτικό τομέα, θα είναι σε θέση να κάνει χρήση της ανεξάρτητης νομισματικής πολιτικής του και να στηρίξει την οικονομική ανάκαμψη, σε αντίθεση με τις νότιες χώρες, μέλη της Ευρωζώνης. Το Ηνωμένο Βασίλειο, με τις τιμές των ακινήτων να είναι χαμηλές, αναμένεται να έχει μιαν από τις ισχυρότερες επιδόσεις στις αγορές της περιοχής για τα επόμενα πέντε χρόνια.

Η αγορά των ΗΠΑ, όπως και στην περίπτωση του Ηνωμένου Βασιλείου, γνώρισε μιαν απότομη πτώση στις τιμές του κεφαλαίου για ακίνητα της τάξης του 40%. Στο άμεσο μέλλον οι προοπτικές είναι αβέβαιες λόγω του τεράστιου ληξιπρόθεσμου χρέους στον κλάδο των ακινήτων και της αρνητικής εμπορικής αξίας τους.

Στην Ευρώπη, η ανεργία συνεχίζει να αυξάνεται, αν και με βραδύτερους ρυθμούς, και αυτό βραχυπρόθεσμα θα διατηρήσει σε υποτονικότητα τη ζήτηση για ενοικιάσεις ακινήτων. Τους τελευταίους μήνες, ο ρυθμός διαμερισμάτων ή κατοικιών με ενοίκιο επιδεινώνεται αργά, παρόλο που μια βελτίωση στις αγορές εργασίας θα μπορούσε να στηρίξει τη νέα ζήτηση, ως κύρια προϋπόθεση για οποιαδήποτε ανάπτυξη στις τιμές των ενοικίων. Σε μερικές αγορές όπως το City του Λονδίνου και το Παρίσι, που έχουν υποστεί κάθετη πτώση στις τιμές ενοικίων, παρουσιάζεται ξανά μια οριακή αύξηση. Γενικά, οι δραστηριότητες των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα έχουν ανακάμψει με τους επενδυτές να είναι περισσότεροι πρόθυμοι να συναλλάσσονται, κυρίως σε προνομιακά τμήματα της αγοράς.

Η Ευρώπη παραμένει ο κύριος στόχος επένδυσης κεφαλαίου

Ο ευρωπαϊκός όγκος επενδύσεων στα ακίνητα αναμένεται ότι θα φθάσει το 2011 στα 110 δισ. ευρώ, μια αύξηση πέραν του 20% σε σχέση με την πρόβλεψη για 90 δισ. ευρώ για το 2010

ΑΝ ΚΑΙ ο όγκος των ευρωπαϊκών επενδύσεων στα ακίνητα βρισκόταν σε χαμηλά επίπεδα κατά το τελευταίο τετράμηνο του 2010, η κύρια τάση εξακολουθεί να παραμένει η ανάπτυξη. Εκτιμάται ότι αυτό θα συνεχιστεί και φέτος με περαιτέρω αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας στα ακίνητα. Η Ευρώπη παραμένει ο κύριος στόχος επένδυσης κεφαλαίου, εν αναμονή της αύξησης της δραστηριότητας από ξένους επενδυτές.

Ο ευρωπαϊκός όγκος επενδύσεων στα ακίνητα αναμένεται ότι θα φθάσει το 2011 στα 110 δισ. ευρώ, μια αύξηση πέραν του 20% σε σχέση με την πρόβλεψη για 90 δισ. ευρώ για το 2010. Υπάρχουν πρόσφατες ενδείξεις ότι οι επενδυτές μελετούν, πλέον, το ενδεχόμενο πρόσθετης αξίας και καλύτερης ποιότητας δευτεροβάθμιας ευκαιρίας αντί της εναλλακτικής λύσης του βέλτιστου, ειδικά στο Ηνωμένο Βασίλειο και στη Γαλλία.

Στις ευρωπαϊκές αγορές, η Γαλλία και η Γερμανία, κατά το τρίτο τετράμηνο του 2010, σημείωσαν μιαν αύξηση στον όγκο επενδύσεων. Στη Γαλλία η αύξηση έφθασε στο 7%, ήτοι από 2,2 δισ. ευρώ στα 24 δισ. ευρώ. Στη Γερμανία η αύξηση έφθασε το 3%, ήτοι από 3,8 δισ. σε 3,9 δισ. ευρώ.

Στην Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη ο όγκος αυξήθηκε κατά 43% αν και άρχισε από μια πολύ χαμηλότερη βάση, ήτοι από 0,6 δισ. και έφθασε στα 0.8 δισ. ευρώ. Αντίθετα, άλλες μεγάλες αγορές αντιμετώπισαν μια πτωτική τάση, με το Ηνωμένο Βασίλειο να παρουσιάζει μια πτώση κατά 6%, ήτοι από 9.6 δισ. σε 9.0 δισ. ευρώ.
Στην Ευρώπη, οι επενδυτές παραμένουν επιφυλακτικοί, με την κυριαρχία, ωστόσο, των εγχώριων επενδυτών, που αποτελούν το 65% περίπου και με τις ενδοπεριφερειακές επενδύσεις που φθάνουν το 20%. Η διασυνοριακή δραστηριότητα αναμένεται να αυξηθεί μέσα στο 2011.

Κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2010, ο μέσος όρος των επενδύσεων αυξήθηκε σε 30 εκατ. σε σύγκριση με 24 εκ. το προηγούμενο τρίμηνο.
Κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου, σημειώθηκε μια αύξηση στον αριθμό των κοινοπραξιών που έφθασε το 21%, ήτοι 6,7 δισ. ευρώ σε σύγκριση με το 10% (2 δισ. ευρώ) κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους. Η πλειοψηφία των κοινοπραξιών αποσκοπούν σε μεγαλύτερες -από τον μέσο όρο- επενδύσεις, που θα φθάσουν τα 84 δισ. ευρώ.

Ανησυχία για το χρέος στην παγκόσμια αγορά
Στη σημερινή ύφεση, οι Τράπεζες δείχνουν την απαιτούμενη βούληση να επεκτείνουν τους όρους των δανείων για ακίνητα, ακόμη και στις περιπτώσεις που είναι απίθανο να επιστραφεί η πλήρης αξία του αρχικού κεφαλαίου και οι οφειλόμενοι τόκοι

ΤΗ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ανησυχία δημιουργεί το σημαντικό χρέος που έχει δημιουργηθεί στην παγκόσμια αγορά ακινήτων. Το χρέος αυτό υπολογίζεται γύρω στα 190 δισ. δολάρια Αμερικής και αφορά τα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στην κατοχή ατόμων που δεν μπορούν να το πληρώσουν, των αναξιοπαθούντων ιδιοκτητών. Επιπλέον, υπάρχει ένα σημαντικό ποσοστό δανείων για ακίνητα, κυρίως στις ΗΠΑ, που αναμένεται ότι θα αρχίσουν να λήγουν στο άμεσο μέλλον.
Η Ευρώπη, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γαλλία, η Ιταλία και η Ισπανία έχουν το υψηλότερο ποσοστό του χρέους αυτού και ένα σημαντικό ποσό των δανείων που έχουν συναφθεί για ακίνητα θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί τα επόμενα δυο χρόνια. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα διεθνώς παρουσιάζονται ιδιαίτερα πρόθυμα να κοιτάζουν πέρα από τις ενδείξεις ότι τα δάνεια ακινήτων δεν συμφέρουν πια και ότι θα πρέπει να επαναδιαπραγματευτούν. Στο παρελθόν, ο συνδυασμός της απότομης μείωσης των τιμών των ακινήτων και η συγκριτικά μικρότερη διάρκεια των δανείων για ακίνητα οδήγησε σε σημαντικές διαγραφές δανείων και σε αύξηση των κατασχέσεων για τους ιδιοκτήτες.

Επεκτείνουν τους όρους των δανείων

Ωστόσο, τώρα, στη σημερινή ύφεση, οι Τράπεζες δείχνουν την απαιτούμενη βούληση να επεκτείνουν τους όρους των δανείων για ακίνητα, ακόμη και στις περιπτώσεις που είναι απίθανο να επιστραφεί η πλήρης αξία του αρχικού κεφαλαίου και οι οφειλόμενοι τόκοι.
Η στρατηγική αυτή συνήθως συνεπάγεται επιτόκια χαμηλότερα της αγοράς και καθυστέρηση στη λήξη των δανείων από τους δανειζόμενους με προβληματικά δάνεια. Με την υιοθέτηση της στρατηγικής της επέκτασης της περιόδου εξόφλησης του δανείου καταβάλλονται προσπάθειες για ανάκαμψη της οικονομίας με την πάροδο του χρόνου.
Η μεγάλη προσπάθεια που καταβάλλεται τους τελευταίους μήνες από τις Τράπεζες διεθνώς αφορά την τροποποίηση των όρων αυτών των δανείων – με την επέκταση της λήξης τους ή επιτρέποντας επιτόκια χαμηλότερα της αγοράς. Αυτό έχει βελτιώσει την κατάσταση σχετικά με τις καθυστερήσεις. Επίσης, με αυτόν τον τρόπο υποβοηθήθηκε η διατήρηση του κεφαλαίου των τραπεζών, με τη διατήρηση κάποιων παρακινδυνευμένων δανείων που χαρακτηρίζονται ως αποδοτικά.
Ωστόσο, η λεγόμενη πρακτική του «επεκτείνω και προσποιούμαι» δημιουργεί ορισμένες σοβαρές αβεβαιότητες σχετικά με τη βιωσιμότητα της αγοράς εμπορικών ακινήτων, καθώς και ορισμένων τραπεζών. Εκφράζεται ανησυχία για την «αχαλίνωτη» τροποποίηση της μορφής των δανείων και τις ζημιές που θα υποστούν στους ισολογισμούς τους οι τράπεζες. Γενικότερα, η αποτυχία να αποπληρωθούν τα δάνεια τείνει να αποτρέψει τη χορήγηση δανείων σε άλλους και να καθυστερήσει την έξοδο από την ύφεση.

Αύξηση κεφαλαίων το 2010

ΚΑΤΑ τη διάρκεια του 2010, στις παγκόσμιες αγορές επενδύσεων σημειώθηκε κάποια ανάκαμψη λόγω της αύξησης των κεφαλαίων στον τομέα ακινήτων. Επειδή ο συνολικός όγκος των επενδύσεων μειώθηκε σημαντικά το 2009 και το 2010 σε σύγκριση με το 2008, εάν κάνουμε μιαν αξιολόγηση από χρόνο σε χρόνο, θα διαπιστώσουμε μια σταθεροποίηση σε ορισμένες αγορές όπως αυτές των ΗΠΑ, της Γερμανίας, των Κάτω Χωρών, και μια ισχυρή μεταστροφή σε άλλες όπως αυτές της Γαλλίας, Καναδά, Ιαπωνίας, Ηνωμένου Βασιλείου.
Μερικές αγορές αντιμετώπισαν, ήδη, έναν ισχυρό ανταγωνισμό στον τομέα των επενδύσεων σε ακίνητα, που συνοδεύεται από έλλειψη πρωτογενών στοιχείων. Πρόκειται για μια άνοδο των τιμών, καθώς και μια μετάβαση ορισμένων επενδυτών στην επόμενη ομάδα κινδύνου, ενώ η τοποθέτηση κεφαλαίων αποτελεί μιαν από τις μεγαλύτερες προκλήσεις. Ειδικότερα, οι αγορές του Χονγκ Κονγκ και του Ηνωμένου Βασιλείου είναι επικεφαλής αυτής της τάσης.

Οι Ευρωπαϊκές Τράπεζες και οι Τράπεζες της Βόρειας Αμερικής έχουν κλείσει τα μάτια στις παραβιάσεις της ρήτρας δανείων και έχουν ακολουθήσει τη στρατηγική «επεκτείνω και προσποιούμαι» για τα ληξιπρόθεσμα δάνεια.
Το 2009, πολλές υποθήκες χρηματοδοτούνταν με δάνειο ανάλογο με την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου που έφθανε μέχρι 80% περίπου. Ωστόσο, η κατάρρευση της αξίας των ακινήτων «εξαφάνισε» τα κεφάλαια των επενδυτών. Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο στο τέλος του 2009 το συνολικό ανεξόφλητο χρέος εκτιμάται στο 1.8 τρισ. ευρώ.
Οι καθυστερήσεις στις πληρωμές δανείων έχουν περιοριστεί, καθώς οι τράπεζες αρνούνταν να αναλάβουν την κυριότητα των ακινήτων και ήταν πρόθυμες να δεχθούν την παραχώρηση δανείου ανάλογα με την αξία τού ενυπόθηκου ακινήτου με καθυστερήσεις στην εξόφληση, εφόσον εξυπηρετείτο η καταβολή των τόκων. Τα προσεχή χρόνια καθώς τα δάνεια είναι ληξιπρόθεσμα, ο ιδιοκτήτης ακινήτου ίσως να αντιμετωπίσει ένα χάσμα μεταξύ της υφιστάμενης ισορροπίας του χρέους και αυτού που θα το αντικαταστήσει.

Ληγμένα χωρίς νέα χρηματοδότηση
ΣΤΑ επόμενα δυο χρόνια υπολογίζεται ότι θα χρειαστούν 482 δισ. ευρώ για την αναχρηματοδότηση ευρωπαϊκών εμπορικών ενυπόθηκων δανείων, όμως υπάρχει ένα κενό ύψους 115 δισ. ευρώ λόγω της πτώσης της αξίας των ακινήτων και της απόδοσής τους. Οι επενδυτές διστάζουν να δεσμευτούν παρά το διαθέσιμο νέο μετοχικό κεφάλαιο που θα καλύψει το κενό.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις που δημοσιεύτηκαν στο Congressional Oversight Panel στις ΗΠΑ, δάνεια ύψους 1.4 τρισ. για εμπορική ιδιοκτησία θα λήξουν μεταξύ 2010-2014. Όπως και στην Ευρώπη, έτσι και στις ΗΠΑ η κύρια ανησυχία είναι ότι τα δάνεια που δημιουργήθηκαν στην άνθηση της αγοράς θα λήξουν χωρίς να έχουν πιθανότητες νέας χρηματοδότησης. Τι σημαίνει αυτό; Αυτό σημαίνει η προσφορά «προβληματικών» ακινήτων θα είναι μεγάλη

This entry was posted in Uncategorized and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink.

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s